Wohnbauanleihen in Österreich: Steuervorteile & Rendite

Seit Juli 2022 hat die Europäische Zentralbank die Zinsen wiederholt deutlich angehoben. Aktuell liegt der für Spareinlagen und Anleihen wichtige Leitzins bei 3,50%. Die Mehrheit der Marktbeobachter geht davon aus, dass - wenn überhaupt - nur noch geringe Zinserhöhungen kommen werden. Höchste Zeit also, über eine Veranlagung im Bereich der verzinslichen Anlagen (Anleihen) nachzudenken und den aktuellen Zinssatz für längere Zeit zu sichern. Im letzten Blog haben wir über die besonders besicherte Anleihe Pfandbriefe berichtet. Heute geht es um die Wohnbauwandelanleihe.

Was sind Wohnbauanleihen? Anleihen mit Steuervorteil und attraktiver Rendite

Wohnbauanleihen sind wie Pfandbriefe mit besonderen Merkmalen ausgestattet. Die Wohnbauwandelanleihe - oder kurz Wohnbauanleihe - ist eine besondere Form der Anlageklasse Anleihen.

Die Wohnbauanleihen zeichnen sich durch ihre steuerlichen Vorteile und der damit attraktiven Nachsteuer- oder Nettorendite aus. In diesem Blogbeitrag gehen wir auf die Details von Wohnbauanleihen ein und erklären, wer sie emittieren darf, wie sie funktionieren und welche Vorteile sie für Anleger bieten.

Welche Vorteile haben Wohnbauanleihen?

Eine der wichtigsten Besonderheiten von Wohnbauanleihen ist ihre steuerliche Behandlung. Die Kupons – also die Verzinsung - von bis zu 4% p.a. sind für unbeschränkt in Österreich steuerpflichtige Privatpersonen nämlich steuerfrei. Erst bei höheren Kupons fällt die Kapitalertragssteuer (KESt) an. Beträgt der Kupon beispielsweise 6 Prozent, bleiben die ersten vier Prozent steuerfrei. Nur die darüberhinausgehenden Zinsen werden mit der KESt belastet. Dies macht Wohnbauanleihen zu einer sehr attraktiven Anlageoption für Anleger, die ihr Vermögen rentabel und sicher anlegen möchten. Auch Wohnbauwandelanleihen schwanken in ihrem Wert. Bei fallenden Zinsen, steigt der Preis und bei steigenden Marktzinsen fällt der Kurs. Am Laufzeitende wird zu 100% getilgt. Ein weiterer Vorteil ist, dass es außerdem unter den Wohnbauanleihen sowohl fix als auch variabel verzinste Varianten gibt.

Helfen Wohnbauanleihen gegen Inflation?

Doch was nützen bis zu 4 Prozent KESt-freie Erträge bei aktuell 6 Prozent Inflation? Die aktuelle Rendite von Wohnbauanleihen genügt nicht zum realen Vermögenserhalt. Das trifft auf viele Anlageformen zu. Eine derartig hohe Inflation ist eine Herausforderung für alle Vermögensverwalter und -berater.

ABER: Die Inflation wird wieder fallen. Es gibt einige Hinweise dafür und in anderen Ländern zeigen die Zinserhöhungen der Notenbanken bereits größere Wirkung. Auf Sicht wird der Preisauftrieb auch in Österreich geringer werden. Der Ertrag der Anleihe – in diesem Fall die „Wohnbauwandelanleihe“ – kann über die gesamte Laufzeit garantiert sein – Vergleiche weiter unten „Fixzins und Floater“ -. Die Anleihe liefert unabhängig von der Inflationsrate und Zinsentwicklung jedes Jahr den vereinbarten Kupon. Der Ertrag nach Steuern ist vergleichsweise sehr hoch. Sie müssten alternativ eine Veranlagung finden, die einen Kupon von 5,5 Prozent pro Jahr vor dem Abzug der KESt hat. Ein Sparbuch ist aktuell deutlich geringer verzinst und die Zinsen sind zudem nicht so lange garantiert.

Berücksichtigen Sie also auch die Wohnbauanleihe in Ihren Überlegungen zu einem diversifizierten Portfolio. Neben anderen (Fremdwährungs-) Anleihen und Aktien sollte sie eine starke Position einnehmen. Auch die Veranlagung in Gold kann sehr interessant sein. Sprechen Sie mit unseren Beratern darüber. Vereinbaren Sie einen Termin.

Die Zinserhöhungen der vergangenen Monate machen Anleihen – insbesondere die steuerbegünstige Wohnbauanleihe - wieder zu einem attraktiven Baustein im Portfolio.

Viele Volkswirte haben eine Inflationserwartung ab Ende 2023 von weniger als 3 Prozent. Der Zinssatz bei einer Anleihe mit Fixzins hingegen, ist für die gesamte Laufzeit garantiert. Eine aktuelle Emission der Bank Burgenland hat zum Beispiel einen Kupon von 3,75 Prozent p.a. und liegt damit über den Inflationserwartungen vieler Volkswirte.

Wer sind die Emittenten von Wohnbauanleihen?

Wohnbauanleihen dürfen nur von den spezialisierten Wohnbaubanken ausgegeben werden. Die Emission von Wohnbauanleihen erfolgt in der Regel über eine Bank oder eine Emissionsplattform. Aktuell emittiert nur eine Wohnbaubank in Österreich diese besonderen Anleihen.

Die Wohnbauanleihe wird ausschließlich von Wohnbaubanken zur Finanzierung von Wohnprojekten ausgegeben. Dabei kann es sich um die Sanierung bestehender Immobilien, Wohnungsneubau, Hausbau oder sonstige Maßnahmen zur Erschließung von Wohngebieten handeln. Wenn Sie mehr zu Investitionen in Immobilien wissen wollen, können Sie sich hier informieren.

Die emittierenden Wohnbaubanken sind Tochterunternehmen verschiedener österreichischen Geschäftsbanken oder Sektoren. Die Hypo Wohnbaubank ist zum Beispiel das entsprechende Institut der Hypotheken-Banken. Den acht Hypotheken-Banken gehören je 12,5 Prozent der Wohnbaubank.

Warum gibt es aktuell so wenige Wohnbau-Anleihen?

Aktuell begibt nur die Hypo Wohnbaubank Wohnbauanleihen. Die folgende Grafik verdeutlicht den enormen Rückgang des Emissionsvolumens bei der Hypo Wohnbaubank seit 2003.

Das Schaubild sieht bei den anderen Wohnbaubanken sehr ähnlich aus. Einige der Spezialbanken haben ihre Emissionstätigkeit sogar bereits vor Jahren eingestellt. Aufgrund des enormen Zinsrückgangs wurde auch die Diskussion über eine steuerliche Gleichstellung der Wohnbauanleihen zu anderen Anleihen eingestellt. Vor dem Hintergrund der immer lauter werdenden Rufe nach leistbarem und nachhaltigem Wohnen, dürfte die Diskussion zunächst nicht wieder beginnen.

Quelle: https://www.hypo-wohnbaubank.at/ (23.05.2023)

Die gezeigte Entwicklung hängt vor allem mit dem stetig gefallenem und in den letzten Jahren auch sehr geringen Zinssatz in den vergangenen 15 Jahren zusammen. Die Zinsentwicklung seit 2003 verhält sich aus diesem Grund sehr ähnlich zu dem dargestellten Emissionsvolumen. Der größte Renditevorteil gegenüber „normalen“ – also nicht KESt-befreiten - Anleihen besteht, wenn der Kupon nahe oder genau 4 Prozent ist. So wie aktuell. Realisierte Kursgewinne sind hingegen zu versteuern.

Zum Beispiel: Sie kaufen eine bestehende Anleihe zum Preis von 96 Prozent. Die Tilgung der Wohnbauanleihe erfolgt zu 100 Prozent. Dann wird der Unterschied von vier Prozentpunkten mit der Kursgewinnbesteuerung von ebenfalls 27,5 Prozent versteuert. Vom Kursgewinn bleiben 2,9 Prozentpunkte über.

Historie und Verwendung des Emissionskapitals

Wohnbauanleihen haben eine lange Tradition in Österreich. Bereits seit den 1920er-Jahren werden sie ausgegeben, um den Bau von Wohnungen zu finanzieren. Das Emissionskapital wird für verschiedene Zwecke verwendet, wie zum Beispiel für den Bau von neuen Wohnungen, die Renovierung von bestehenden Wohnungen oder die Refinanzierung von bereits bestehenden Wohnbauanleihen.

Gewinnfreibetrag und die Vorteile von Wohnbauanleihen

Wohnbauanleihen bieten für selbstständige Personen einen weiteren Vorteil, da sich diese besonderen Anleihen auch für den Gewinnfreibetrag in Österreich qualifizieren. Der Gewinnfreibetrag erlaubt es Personengesellschaften – also nicht GmbH oder AG - einen Teil ihres Gewinns steuerfrei zu stellen. Wie das genau funktioniert, beschreibt ein weiterer Blog. Sie senken also mit der Investition in Wohnbauanleihen den zu versteuernden Gewinn.

Darüber hinaus diversifizieren Wohnbauanleihen ein Portfolio bestehend aus Aktien und Anleihen. Die Personengesellschaft profitiert also mehrfach vom Kauf der mittlerweile wieder gut verzinsten Wohnbauanleihen.

Um diese steuerlichen Vorteile genießen zu können, muss die Wohnbauanleihe überdies nur vier Jahre im Depot gehalten werden und die ursprüngliche --nicht die aktuelle! - Laufzeit der Anleihe muss 10 Jahre betragen haben.

Floating Rate Notes und Fixzins-Anleihen

Bei der Verzinsung von Wohnbauanleihen gibt es zwei verschiedene Arten: Floating Rate Notes (FRN) und Fixzins-Anleihen. Bei FRN wird die Verzinsung periodisch an den aktuellen Marktzinssatz angepasst. Fixzins-Anleihen hingegen bieten während der gesamten Laufzeit eine garantierte Verzinsung. Bei den Anleihen, die eine Stufenzins-Vereinbarung haben, steigen im Regelfall die vereinbarten Zinsen mit der Laufzeit.

Anpassung der Floater oder Floating Rate Note

Die Anpassung der Floater erfolgt in der Regel quartalsweise oder halbjährlich. Dabei wird der Kupon an den aktuellen Marktzinssatz angepasst. Die Anpassung erfolgt meist auf Basis eines bestimmten Referenzzinssatzes, wie beispielsweise dem 3-Monats-Euribor.

Wann kauft man Floater und wann Fixzins-Anleihen?

Die so genannten Floater haben bei einer normalen Zinskurve einen geringeren Zinssatz als die Fixzinsanleihen. Der Emittent passt quartalsweise, halbjährlich oder jährlich mittels eines festgelegten Referenzzinssatzes – wie zum Beispiel dem Euribor – den Zinssatz für die nächste Periode an.

Floating Rate Notes kauft man also, wenn man mit steigenden Zinsen rechnet. Hingegen kauft man Fixzinsanleihen, wenn man die Erwartung stagnierender oder steigender Zinsen hat.

Fazit: Sind Wohnbauanleihen sicher und KESt-frei?

Wohnbauanleihen sind eine attraktive Anlageoption für Anleger, die auf der Suche nach renditestarken und zum Laufzeitende sicheren Investments sind. Als Gewinnfreibetrag am Ende eines Jahres genutzt, profitiert der selbstständige Anleger doppelt.

Die bis 4 Prozent p.a. steuerfreien Kupons und vergleichsweise hohe Verzinsung kann überdies meist für eine lange Laufzeit gefixt werden. Zinsgarantien über zehn Jahre sind keine Seltenheit.